El 29 de diciembre de 2023, cuando entró en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei, la ley de alquileres fue derogada y con ella los contratos de alquiler de locación volvieron a regirse por el Código Civil y Comercial con algunas modificaciones, como se hacía antes de junio de 2020, momento en el que se sancionó la polémica norma. A partir de esto, la forma en la que se firman los nuevos acuerdos se establecen por acuerdo entre las partes.
Esto significa que pueden negociar el tiempo de los contratos: no hay plazo mínimo legal, pero en caso de que no lo aclaren, será de dos años. Otro de los cambios es que se puede acordar el ajuste del valor de los alquileres y es válido el uso de cualquier índice, público o privado, expresado en la misma moneda en la que fue pactado el contrato. También se debe acordar la frecuencia con que se hará dicho ajuste, lo usual está siendo un trimestre o cuatrimestre.
Dentro de la variedad de índices públicos existentes que podrían aplicarse en los contratos de locación, existen diferentes opciones, algunas de ellas elaboradas por el INDEC y otras por el Banco Central (BCRA). A continuación qué pondera cada uno:
Los del INDEC
Los del BCRA
Sin embargo, calcular el ajuste de los alquileres de acuerdo a cada uno de estos índices puede llevar su tiempo. Pero, existe un sitio que funciona como una calculadora virtual que permite conocer a cuánto se ajusta cada contrato dependiendo del índice utilizado.
Cómo calcular el ajuste del alquiler por cada índice
Para simplificar el cálculo de cada uno de los índices, desde 2020 existe un sitio por el cual puede calcularse el monto de ajuste de los contratos de locación de forma fácil y rápida. “La idea de la plataforma surgió ante la dificultad que existe a la hora de realizar los cálculos para cualquier persona que desconozca los datos de cada índice”, cuenta Juan Martín Pagella, creador de Arquiler.
Arquiler es una calculadora de alquileres que surgió bajo la idea de tener una herramienta al alcance de la mano para facilitar los cálculos de las actualizaciones de los contratos de locación.
«La veracidad de los resultados puede corroborarse porque utilizamos todas las publicaciones oficiales cuando publican cada índice.»
Juan Martín Pagella, creador de la plataforma Arquiler
Las fuentes de datos utilizadas son: ANSES para calcular el IPC; el BCRA para ICL y el CER; la Cámara Argentina de la Construcción para el Índice CAC; la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda para Casa Propia. “A partir de abril comenzarán a actualizarse los primeros contratos firmados entre octubre y diciembre pasado bajo esa actualización”, afirma.
De acuerdo a los datos que arroja la plataforma, hoy en día los índicez que más se utilizan son el ICL (contratos vigentes aún bajo la ley derogada) y el IPC, según datos del sitio: en lo que va de marzo, son 140.000 los alquileres calculados con ICL; mientras que con IPC llegan a 90.000; en tercer lugar se encuentra Casa Propia con 14.000; y CAC con 6.000.
Además del cálculo del alquiler, hace pocos meses el sitio web agregó la función de “cotizador de garantías”, con el cual puede calcularse el valor de la garantía de alquiler que se necesita para cada nuevo contrato.
Cómo calcular el aumento del contrato según el índice de actualización
